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上海偵探:分享房屋轉租和租賃權轉讓的區別

2024/7/26 17:01:09

      一,從法律關系構成來看,房屋轉租是指承租人在租賃期間,將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為,轉租系承租人與次承租人之間成立新的租賃合同。轉租后轉租人仍享有租賃權。由此形成兩個既彼此獨立、又相互牽連的合同關系,即房屋產權人與承租人(轉租人)的本租合同,以及承租人(轉租人)與次承租人的轉租合同,承租人因此扮演了雙重角色,他既要以承租人的身份履行與房屋產權人之間的本租合同,又要以出租人的身份履行與次承租人之間的轉租合同。


  承租權轉讓則是指承租人在租賃期間,將房屋承租權轉讓給第三人,即承租人與房屋產權人的本租合同解除,承租人由此退出租賃關系,轉而由受讓承租權的第三人與房屋產權人建立新的租賃合同關系。


  二,從法律行為有效的前提條件來看,承租人無論是轉租房屋,還是轉讓房屋的承租權,均需取得出租人的書面同意,但在書面同意的表現形式上略有不同。轉租中一般有兩種形式,一是在本租合同中已經約定了承租人可以轉租的條款,二是出租人在本租合同之外另行出具的同意書。而承租權轉讓在法律性質上屬于合同一方(承租人)對于合同權利、義務的概括轉讓,通常不會在合同中先行約定,只能另行取得出租人出具的同意書。


  三,從違反上述前提條件(即承租人沒有取得出租人的書面同意)的法律后果來看,轉租中,出租人可以直接解除與承租人之間的本租合同;而承租權轉讓中,出租人只有權宣告承租人將承租權轉讓給第三人的行為無效,但無權以此為由解除他與承租人之間的本租合同。


  四,轉租中,轉租合同對于本租合同具有附隨性,具體表現在:


  1、房屋轉租期間,本租合同發生變更,影響轉租合同履行的,轉租合同應當隨之變更;


  2、房屋轉租期間,本租合同解除的,轉租合同應當隨之解除;


  3、轉租合同約定的租期最后時限,不得超過本租合同中約定的最后租期。而承租權轉讓后,由于承租人退出本租合同,第三人與出租人建立租賃關系時,可以不受已經終止的本租合同的約束,重新設定雙方的權利義務關系。

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